Omistaja-arvon kasvattaminen kiinteistösijoituksissa vaatii harkintaa ja ymmärrystä sijoituskohteen eri tekijöistä. Premicon talouspäällikkö Rami Sinnelä avaa kokonaisuutta blogissaan. 
”Kyynikko tietää kaiken hinnan muttei minkään arvoa.” -Oscar Wilde
Omistaja-arvon kasvattamista ennen on hyvä määritellä mistä puhutaan, kun puhutaan omistaja-arvosta. Mitä se on, mistä se syntyy kiinteistösijoittamisessa? Kiinteistösijoituksen arvostus voidaan tehdä tuottolähestymistavalla, jolloin kiinteistön markkina-arvo määritetään laskemalla kohteen kassavirtojen ja jäännösarvon nykyarvon summa. Omistaja-arvoa syntyy, kun sijoitettu pääoma tuottaa enemmän kuin sen tuottovaatimus on. Pääoman tuottovaatimuksena voi olla vaihtoehtoinen riskitön korko, esim. valtion obligaatio, lisättynä riskipreemion määrällä. Riskipreemio taas yleensä kasvaa sen mukaan, kuinka riskisenä sijoituskohdetta pidetään.
Edellä mainittujen periaatteiden mukaan kiinteistöinvestoinnin omistaja-arvo siis syntyy, kun kohteen kassavirtojen ja jäännösarvon summa ovat enemmän kuin ns. nollariskisen sijoituksen tuotot yhteensä. Kassavirrat tarkoittavat kiinteistön vuokratuottoja vähennettyinä hoitokuluilla ja jäännösarvo kohteen odotettua myyntihintaa sijoitusajan päätyttyä. Kiinteistön vuokratuottoihin vaikuttaa vuokrataso ja toki vuokratuottoja syntyy vain vuokratuista tiloista. Väärin määritelty vuokrataso voi pitää tilan tyhjillään pitkään, jolloin positiivista kassavirtaa ei synny. Toisaalta liian matala vuokrataso näkyy matalampana omistaja-arvona. Vuokratason määrityksessä ja kohteen vuokrauksessa tarvitaan alueen ja markkinan tuntemusta sekä käytännössä fyysisesti kohteen esittelyä vuokralaiskandidaateille. Potentiaalisista vuokralaiskandidaateista on osattava valita myös oikeat. Ja kun hyvä vuokralainen on valittu, on vuokrasuhteesta pidettävä huolta myös vuokra-aikana.
Kiinteistön hoitokulut ja korjausinvestoinnit avainasemassa kassavirran muodostumisessa
Hoitokulut ovat toinen muuttuja kassavirran muodostumisessa. Kiinteistön ylläpito ei ole ilmaista ja se vaatii hallinnointia. Palveluntarjoajia on useita, näistä olisi valittava hyvä mutta samalla pidettävä kustannustaso kohtuullisena. Kohteen hoidosta nipistäminen voi säteillä kiinteistön kuntoon, joka taas laskee vuokratasoja. Myös jäännösarvo on matala, jos kiinteistön hoito on laiminlyöty. Kiinteistön teknistä ylläpitoa on siis johdettava ammattitaitoisesti.
Kiinteistön jäännösarvoon vaikuttavat myös korjausinvestoinnit. Mikä on viemäristön tekninen käyttöikä, pitäisikö putket uusia kokonaan vai voidaanko sukittaa? Ei ole tarkoituksenmukaista ylikorjata, koska se syö kassavirtaa, joten rakennustekninen tuntemus korjauksia suunniteltaessa on hyödyksi. Suurempia hankkeita toteutettaessa kokemus rakennuttamisesta auttaa pitämään urakan aikataulussa, budjetissa ja lopputuloksen toivotunlaisena.
Kiinteistötyyppien tunteminen ja energiatehokkuuden vaikutus omistaja-arvon kasvattamisessa
Kiinteistösijoittaminen tarkoittaa pääoman sitouttamista kiinteistöön, mutta kiinteistösijoitusluokat ovat erilaisia. Hotelli- ja asuinkiinteistöt ovat täysin erityyppisiä toisiinsa nähden ja toimivat eri logiikalla. Varsinkin hotellirakennuttaminen vaatii erityisosaamista. Kun kiinteistösijoitusluokka on valittu, on mietittävä kohteen sijaintia sekä rakennetaanko uutta vai hankitaanko jo olemassa oleva kiinteistö. Jo olemassa olevan kiinteistön tapauksessa omistaja-arvon kasvua voidaan tavoitella korjausrakentamisen avulla, eli kiinteistön korjauksella, perusparantamisella tai mahdollisesti käyttötarkoituksen muutoksella.
Rakennettiin uutta tai korjattiin vanhaa, energiatehokkuuden edistäminen vähentää hiilidioksidipäästöjä, pienentää energiankulutusta, tuottaa kustannussäästöjä ja vaikuttaa tätä kautta positiivisesti omistaja-arvoon. EU:n energia- ja ilmastopolitiikka pyrkii vähentämään energiankulutusta, joten matalampien käyttökustannusten lisäksi voidaan kiinteistön jäännösarvon olettaa olevan energiatehokkaassa kiinteistössä ns. ruskeaa kiinteistöä parempi lisääntyvän poliittisen sääntelynkin vuoksi. Taloudellisen kulman lisäksi energiatehokkuuden parantaminen seuraa YK:n kestävän kehityksen tavoitteita, joten kyseessä on myös sijoitus tulevaisuuteen.
Asiantuntemuksen merkitys omistaja-arvon kasvattamisessa
Artikkelin alun lainauksella tarkoitetaan, että jollain voi olla muukin arvo kuin sen kustannus. Saattaa olla, että Wilde ei viitannut kiinteistösijoittamiseen, mutta samaa ajatusta voidaan soveltaa omistaja-arvoon. Kiinteistön johtaminen ammattilaisten toimesta tai asiantuntijoiden ohjaama rakennusprojekti heijastuu lopulta kiinteistön kassavirtoihin ja jäännösarvoon, joten näissä on hyvä olla mukana asiantunteva kumppani. Meillä Premicossa tunnetaan koko kiinteistön kehityskaari ja palvelumme ulottuvat kiinteistösijoittamisesta rakennuttamiseen sekä vuokra-asumiseen. Kehitämme, uudistamme ja rakennamme parempaa elämää ihmisille ja ympäristölle. Sekä tuotamme omistaja-arvoa.
Rami Sinnelä
Finance manager, Premico
+358405963969
rami.sinnela@premico.fi