Kiinteistöalan pääomarahastot ovat tehneet asuntosijoittamisesta kansanurheilua. Tänä päivänä kuka tahansa voi sijoittaa rahansa pääomarahastoon – mutta mistä tietää, mikä rahasto on sijoittamisen arvoinen?
”Muutaman viime vuoden aikana kiinteistöalan keskeisimpiä muutoksia on ollut rahastojen syntyminen, eli käytännössä yksityishenkilöillä on mahdollisuus päästä sijoittamaan välillisesti asuinkiinteistöihin muutoinkin kuin ostamalla ja antamalla vuokralle yksiön Kruununhaasta. Asuntosijoittamisesta rahastojen kautta on tullut lähes kansanurheilua, koska ihmiset voivat mennä siihen myös pienellä panostuksella mukaan.
Kiinteistöalan pääomarahastojen nousulle viime vuosina on ollut otolliset olosuhteet: mm. matala korkotaso, rahan saatavuus, muuttoliikkeen kasvu ja työn keskittyminen kasvukeskuksiin. Vuokra-asumisesta on samalla tullut yleisempää ja hyväksyttävämpää kuin ennen.
Mitä kiinteistöalan sijoittajan pitää tietää?
Nykyään ihmistä arvotetaan sen mukaan missä hän asuu, ei sen mukaan asutaanko vuokralla vai ei.
Vuokra-asuntoja tehdään huippupaikoille, kun taas ennen niitä tehtiin sinne, minne omistusasuntogrynderit eivät halunneet asuntoja rakentaa. Nyt sijaintivaatimukset ovat vähintään yhtä kovat kuin omistusasunnoillakin. Pääkaupunkiseudulla kaavoja on vahvistunut viime vuosina huippupaikoille: on jätkäsaarta, kalasatamaa, kruunuvuorenrantaa.
Myös Espoossa ja Vantaalla länsimetropäätösten ja Kehäradan myötä näiden asemaseutujen ympäristöön on saatu kaavoitettua alueita, joilla ihmiset todella haluavat asua. Asuntojen hinnat ovat koko ajan nousseet. Vuokratuoton lisäksi arvonnousutuotto on ollut merkittävää.
Ikuisesti jatkuvaan arvonnousuun ei kuitenkaan saa luottaa.
En väitä, että kiinteistösijoittamisen kulta-ajat ovat ohitse, mutta ratsastamme kyllä nyt aallon harjalla. Heillä, jotka ovat ostaneet kiinteistöjä tai asuntoja heikommilla sijainneilla tai liian kovalla hinnoilla, voi olla haaste saada sijoitukselleen arvonnousutuottoa. Voi käydä päinvastoin.
Tulevaisuudessa pärjäävät ne yksityiset sijoittajat ja ne pääomarahastot, jotka näkevät vähintään kymmenen vuoden päähän. Keskeinen asia on ilman muuta se, että asuntojen sijainnin on oltava pitkällä tähtäimellä hyvä. Vaikka sijainti ei olisi nyt hyvä, pitää pystyä ennakoimaan, mikä alue on tulevaisuudessa haluttu.
Ketkä taas eivät pärjää? Vauhtisokeat.
Jos sijoittajalla menee liian hyvin, kriittisen päätöksenteon kyky häilyy ja sumenee herkästi. Syntyy kiima hankkia vaikka väkisin uusia kohteita: ryhdytään venyttämään kannattavuuslaskelmia ja ostetaan kohteita, vaikkei olla varmoja päätöksen järkevyydestä. Vauhtisokeus on alamme keskeisin ilmiö, jota vastustan tiukasti. Vaatii äärettömästi malttia, ettei tee hölmöjä päätöksiä liiassa innossa ja itseriittoisuudessa.
Rohkeus – ei vauhtisokeus – kiinteistösijoittamiseen syntyy siitä, että uskalletaan arvioida kriittisesti ja ei-tarkoitushakuisesti tulevaisuutta. Kuvittele tilanne nyt, jos olisit sijoittanut 10-15 vuotta sitten tontteihin tai maahan tulevien metroasemien tai Kehäradan varrelta. Varmaan hymyilyttäisi?
Luotan niihin kiinteistöalan pääomarahastotoimijoihin, jotka voivat hoitaa koko elinkaaren tehokkaasti.
He osaavat arvioida kohteiden sijainnit, suunnitella oikeantyyppiset talot ja huoneistot sekä toteuttaa kustannustehokkaat ratkaisut. Heidän on myös kyettävä kilpailuttamaan toimittajat sekä hoitamaan vuokrauksen ja vuokrasuhteen hallinnointi tehokkaasti. Sellaiselle toimijalle uskoisin rahani.”
Eero Saastamoinen on Premicon neuvonantaja, A-kruunu Oy:n hallituksen varapuheenjohtaja ja Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy:n hallituksen jäsen. Hänen mukaansa kiinteistöala ei ole rakettitiedettä, vaan ”yksinkertaista asioiden hoitamista, jossa käytetään maalaisjärkeä.”