Rakennusprojektin onnistuminen edellyttää huolellista suunnittelua ja oikean hankemuodon valintaa. Suomessa käytetään useita erilaisia hankemalleja, jotka määrittävät vastuiden ja riskien jakautumisen hallinnan sekä eri osapuolten roolit ja tehtävät. Oikean toteutusmallin valinnalla voidaan varmistaa projektin sujuva eteneminen ja jopa nopeuttaa projektin kokonaiskestoa.
Hankemuodolla määritellään sopimuksellisesti, kuka vastaa hankkeen eri osa-alueista
Rakennusprojektin onnistuminen edellyttää huolellista suunnittelua ja eri osapuolten saumatonta yhteistyötä. Koska jokainen projekti on ainutlaatuinen, myös toteutusmalli tulee valita projektikohtaisten tarpeiden ja tavoitteiden mukaisesti.
Suomessa käytetään monia erilaisia hankemuotoja, jotka vastaavat erilaisiin rakennuttamisen tarpeisiin ja käyttötarkoituksiin. Hankemuodolla määritellään sopimuksellisesti, kuka vastaa hankkeen eri osa-alueista.
Hankemuodon valintaan vaikuttavat useat tekijät, kuten tilaajan osaaminen, resurssit ja riskinottokyky, mutta myös hankekohtaiset erityispiirteet, kuten esimerkiksi hankkeen kompleksisuus ja muutosherkkyys. Oikean mallin valinta on keskeistä projektin sujuvalle etenemiselle ja onnistumiselle.
Suomessa yleisimmin käytetyt hankemuodot
Hankemallit voidaan luokitella eri näkökulmista, kuten suoritusvelvollisuuksien, osapuolten roolien tai maksuperusteiden mukaan. Mallit ovat riippumattomia toisistaan ja niitä voidaan myös yhdistellä parhaan lopputuloksen saavuttamiseksi. Hankemallin valinta on syytä tehdä aina projektikohtaisesti, sen erityispiirteet huomioiden. Seuraavassa hankemuodot on luokiteltu suoritusvelvollisuuden mukaan:
1. Suunnittelun sisältävät urakat (KVR- ja SR-urakka)
KVR-urakassa (kokonaisvastuurakentaminen) ja SR-urakassa (suunnittele ja rakenna) yksi urakoitsija vastaa sekä suunnittelusta että rakentamisesta. Tämä malli on erityisen suosittu, kun rakennuttaja haluaa vähentää hallinnollista ja ohjauksellista taakkaa.
Hyödyt:
- Rakennuttajalle kevyt toteutusmalli
- Hyvä varmuus kustannuksista
Haasteet:
- Muutosten tekeminen on tyypillisesti vaikeaa
Tyypillinen maksuperuste: Kiinteä kokonaishinta
Esimerkkikohteet: Asuinrakennukset, teollisuushallit ja muut rutiinikohteet
2. Teknisten ratkaisuiden urakka
Teknisten ratkaisuiden urakassa tilaaja teettää suunnitelmat pitkälle, mutta jättää urakoitsijalle mahdollisuuden kehittää ratkaisuvaihtoehtoja. Suunnitteluvastuu siirtyy urakoitsijalle urakkasopimuksen allekirjoituksen jälkeen.
Hyödyt:
- Tilaaja voi vaikuttaa lopputuotteeseen enemmän kuin KRV-/SR-urakassa
Haasteet:
- Ennalta määritetty yleisratkaisu voi rajoittaa merkittävästi urakoitsijan kehitysmahdollisuuksia
- Muutoksille kankea
Tyypillinen maksuperuste: Kiinteä kokonaishinta
Esimerkkikohteet: Asuinrakennukset, teollisuushallit ja vastaavat rutiinikohteet
3. Kokonaisurakka
Kokonaisurakassa rakennuttaja vastaa suunnittelun ohjauksesta ja valitsee yhden pääurakoitsijan toteuttamaan koko rakennusprojektin. Pääurakoitsija voi käyttää alihankkijoita, mutta vastuu projektin onnistumisesta on pääurakoitsijalla.
Hyödyt:
- Selkeä vastuunjako
- Hyvä varmuus kustannuksista
Haasteet:
- Pitkäkestoisin toteutus
- Rajoitetut muutosten mahdollisuudet
Tyypillinen maksuperuste: Kiinteä kokonaishinta, yksikköhinta, laskutyö
Esimerkkikohteet: Projektit, joissa ei odoteta merkittäviä muutoksia (jos tehdään kiinteällä kokonaishinnalla)
4. Jaettu urakka
Jaetussa urakassa tilaaja vastaa suunnittelun ohjauksesta ja sopii erikseen eri urakkaosista, mutta nimeää yhden urakoitsijan päätoteuttajaksi. Tämä mahdollistaa eri osakokonaisuuksien kilpailuttamisen erikseen. Tilaaja sopii kaikki urakat nimiinsä, mutta sivu-urakat alistetaan sopimuksellisesti pääurakkaan.
Hyödyt:
- Kustannussäästö urakan pilkkomisella
- Mahdollisuus kilpailuttaa eri urakkaosat eri aikaan
Haasteet:
- Aikataulu- ja vastuuongelmat urakoitsijoiden kesken
- Urakkarajojen epäselvyys
Tyypillinen maksuperuste: Kiinteä kokonaishinta, yksikköhinta, laskutyö
Esimerkkikohteet: Projektit, joissa ei oleteta merkittäviä muutoksia (jos tehdään kiinteällä kokonaishinnalla), mutta halutaan pitää osakokonaisuuksien hankinta omissa käsissä.
5. Projektinjohtourakka
Projektinjohtourakassa tilaaja solmii suunnittelusopimukset nimiinsä, johtaa suunnittelua ja hyväksyy suunnitelmat. Projektinjohtourakoitsija toimii rakentamisen asiantuntijana ja koordinaattorina, joka yhteistyössä tilaajan ja pääsuunnittelijan kanssa organisoi, ohjaa ja valvoo toteutussuunnittelua. Projektinjohtourakoitsija toimii rakennustöiden päätoteuttajana. Hankinnat tehdään projektinjohtourakoitsijan nimiin, mutta tilaaja säilyttää lopullisen päätösvallan ja siten vaikutusmahdollisuuden toteutussuunnitelmiin ja hankintoihin.
Hyödyt:
- Joustavuus ja tilaajan suuri vaikutusmahdollisuus
- Rakennustöiden nopea aloitus
- Lyhyempi kokonaisaikataulu suunnittelun ja toteutuksen limityksen myötä
Haasteet:
- Vaatii aktiivista tilaajan osallistumista
- Epävarmuus kustannuksista
- Hallinnollisesti raskas ja monimutkainen
Tyypillinen maksuperuste: Laskutyö tavoitebudjetilla tai tavoite- ja kattohinnalla
Esimerkkikohteet: Kohteet, joissa suunnittelu ja rakentaminen tapahtuvat limittäin, monimutkaiset kohteet, muutosherkät kohteet.
6. Projektinjohtorakennuttaminen/-palvelu
Tässä mallissa projektinjohtotehtävät ovat tyypillisesti rakennuttajakonsultilla tai äärimmäisessä tapauksessa tilaajalla. Projektinjohtorakennuttamisen ja -palvelun sopimuksessa noudatetaankin tästä syystä YSE:n sijaan KSE sopimusehtoja. Hanke pilkotaan pienempiin kokonaisuuksiin (osaurakat), jotka hankitaan erillisinä tilaajan nimiin. Projektinjohtorakennuttamisessa tilaaja vastaa työmaan johtovelvollisuuksista, kun taas projektinjohtopalvelussa vastuu on konsultilla. Näissä malleissa tilaaja säilyttää päätäntävallan hankinnoissa, mikä tuo merkittävää joustavuutta projektin sisältöön. Kustannusriski ja -hyöty ovat kokonaan tilaajalla, ja malli edellyttää tilaajalta aktiivista osallistumista projektin toteutukseen. Koska urakkasopimukset solmitaan erikseen kullekin osakokokonaisuudelle, myös takuuasiat käsitellään aina kyseisen sopimuksen mukaisesti.
Hyödyt:
- Joustavuus ja tilaajan suuri vaikutusmahdollisuus
- Nopeasti liikkeelle lähtevät hankkeet ja lyhyempi kokonaisaikataulu suunnittelun ja toteutuksen limityksen myötä
- Ei katetta katteen päälle; kustannusalituksessa tilaaja saa alituksen täysimääräisesti itselleen
Haasteet:
- Vaatii tilaajalta merkittävää osallistumista
- Monimutkaisempi hallita
- Kustannusriski täysin tilaajalla
- Hallinnollisesti raskas (takuutöiden koordinointi ja sopimushallinta)
Tyypillinen maksuperuste: Kiinteä urakkahinta, yksikköhinta, laskutyö; eri osaurakoissa voidaan käyttää eri maksuperustetta.
Esimerkkikohteet: Hankkeet, jotka halutaan käynnistää nopeasti, joissa suunnitelmat ovat kesken tai joissa tilaaja haluaa säilyttää täyden päätösvallan.
7. Allianssimalli
Allianssimalli perustuu avoimeen yhteistyöhön ja yhteisiin tavoitteisiin, joissa osapuolet jakavat sekä riskit että hyödyt. Tyypillisesti allianssin muodostavat tilaaja, päätoteuttaja ja pääsuunnittelija.
Hyödyt:
- Yksi sopimus – yksi tavoite
- Joustavuus ja yhteiset ratkaisut
Haasteet:
- Vaatii luottamusta ja tiivistä yhteistyötä
- Monimutkainen sopimusjärjestely
- Hallinnollisesti raskas
Tyypillinen maksuperuste: Laskutyö tavoitekustannuksella
Esimerkkikohteet: Vaativat ja muutosherkät kohteet, joissa suunnittelua tehdään rakentamisen kanssa samaan aikaan
Yhteenveto
Rakennushankkeiden toteuttamiseen on tarjolla monipuolisia hankemuotoja, joista oikean valinta varmistaa sujuvan etenemisen ja onnistuneen lopputuloksen. On tärkeää arvioida hankkeen erityispiirteet ja tarpeet huolellisesti sekä pohtia tilaajan roolia ja resursseja jo projektin alkuvaiheessa.
Kaikki hankemuodot eivät sovi kaikkiin hankkeisiin, ja riskit vaihtelevat mallista riippuen. Vaikka riskejä voidaan siirtää sopimuksellisesti eri osapuolille, mikään malli ei ole täysin riskitön. Esimerkiksi kokonaishintaisessa urakassa voi lopulta ilmetä lisä- ja muutostöitä, joita ei ole alkuvaiheessa huomioitu. Monimutkaisissa projekteissa riskit usein hinnoitellaan varmuuden vuoksi korkeiksi, jolloin kustannukset saattavat nousta merkittävästi, vaikka riskit eivät lopulta toteutuisikaan.
Jos tarvitset apua hankkeesi tavoitteisiin parhaiten sopivan hankemuodon valintaan, ota yhteyttä!
Tuomo Lindstedt
Liiketoimintajohtaja, Rakennuttaminen
+358 50 330 4422
tuomo.lindstedt@premico.fi
Lue lisää:
- Rakennuttajakonsultin rooli rakennusprojektissa
- Tutustu rakennuttamisen palveluihimme: Asuntorakentaminen | Toimitilarakentaminen | Talotekniikka ja energia