Osaatko nähdä vuokralaisen asiakkaana?

Sijoitusasunnon vuokrausteen tulisi olla 100 %. Nora Vaula antaa vinkit asuntosijoittajalle optimaalisesta vuokratasosta ja pitkäaikaisen vuokralaisen löytämisestä.
Nora Vaula on Premico Groupin tytäryhtiö Asuntoverstas Oy:n toimialajohtaja. Asuntoverstas osallistuu asiakkaidensa vuokra-asuntohankkeisiin jo niiden suunnittelu-, kehitys- ja rakennuttamisvaiheessa. Kohteiden valmistuttua Asuntoverstas vastaa asuntojen vuokrauksesta ja hallinnoinnista.
"Ajatusmallissamme vuokralainen on kaiken keskiössä. Tyytyväinen, vuokransa ajallaan maksava vuokralainen on avain onnistuneeseen asuntosijoitukseen. Monet toimijat tuntuvat unohtavan, että vuokralainen on asiakas joka odottaa saavansa hyvää palvelua. Mielestäni olemme sisäistäneet tämän asian vuosikymmenten saatossa erittäin hyvin, mikä taas on mahdollistanut liiketoiminnan kasvun.

Hallinnoimme ja vuokraamme yli 6000 asunnon vuokra-asunnon kantaa. Olemme päivittäin aktiivisesti vuokralaisrajapinnassa, minkä johdosta tiedämme tarkalleen miltä alueilta, minkä kokoisia ja miten varusteltuja vuokra-asuntoja asiakkaidemme kannattaa omistukseensa hankkia. Emoyhtiömme Premico Group rakennuttaa asiakkaidensa lukuun noin 300-400 uutta vuokra-asuntoa vuodessa. Asuntoverstaan antama ajantasainen tieto vuokramarkkinoiden tilasta on investointipäätöstä tehtäessä ensisijaisen tärkeää.
Sijoituspäätöksen kannalta kolme tärkeintä asiaa ovat sijainti, sijainti ja sijainti. Onko alueella tarvittavat palvelut, miten ympäristö toimii, onko sinne hyvät liikenneyhteydet? Entä miltä alue näyttää 10 vuoden kuluttua?
Kohteiden suunnitteluvaiheessa otamme kantaa siihen, minkä kokoisia ja –tyyppisiä asuntoja kannattaa tuottaa. Asiakkaalle ei ole esimerkiksi aina itsestään selvää, että isot yksiö ovat haastava asuntotyyppi, ne ovat kahdelle liian ahtaita ja vastaavasti yhdelle hengelle yleensä liian hintavia. Suunnittelun edetessä kommentoimme muun muassa pohjaratkaisuja, keittiön toimivuutta ja käytännön asioita, joihin ihmiset kiinnittävät huomiota asuntoa etsiessään. Nämä ovat asioita, joihin kohteen arkkitehtikään ei aina kiinnitä huomiota, mutta ne ovat asunnon vuokrattavuuden ja toiminnallisuuden kannalta aivan ratkaisevassa roolissa.
Kuva Etuniementien kohteestamme (Espoo)
Huoneiston kunto on sijainnin jälkeen tärkein asia. Vuokralaisten vaatimustaso on kasvanut vuosien saatossa, se on täysin muuttunut esimerkiksi 90-luvun puoleen väliin verrattuna, jolloin itse tulin alalle. Vuokra-asunnon oletetaan olevaan hyvässä kunnossa sekä hyvin varusteltu. Tästä ollaan myös valmiita maksamaan. Sen sijaan huonokuntoista asuntoa ei saa enää välttämättä vuokrattua edes alhaisella vuokralla. Mielestäni tämä on oikea suuntaus, sekä myös merkki terveestä, oikein toimivasta markkinasta.
Vuokra-asunnon etsijän vaatimustaso ei enää merkittävästi poikkea omistusasuntoa etsivän kriteereistä.
On vanhanaikaista ajatella, että vuokra-asunto voi olla varustelutasoltaan vaatimattomampi tai pintamateriaaleiltaan huonompitasoinen verrattuna omistusasuntoon. Vuokralaisen irtisanomisaika on verrattain lyhyt, yksi kalenterikuukausi. Hyvistä vuokralaisista on pulaa ja päämäärämme on pyrkiä 100 % vuokrausasteeseen. Tähän tavoitteeseen päästään, kun asunnot ole toiminnallisia ja hyvässä kunnossa. Parinkymmenen vuoden aikana vuokralaisaines on muuttunut kahtiajakautuneeksi.

Vuokra-asuntoja hakevien joukko on monenkirjavaa, jolloin hyvän vuokralaisen löytämisestä on tullut haastavaa. Taloudellisesti vaikeat ajat näkyvät vuokra-asuntojen hakijoiden joukossa kohonneina luottotietomerkintöinä. Vastaavasti niillä asunnon etsijöillä joiden talousasiat ovat kunnossa, on runsaasti valinnanvaraa. Haastavassa markkinatilanteessa luomamme prosessit, sekä välittäjien kokemus ja osaaminen luovat asiakkaillemme merkittävää lisäarvoa.

Asuntojen käyttöasteiden korkeana pitäminen on ikuista taistelua oikean vuokratason kanssa. Kannattaako tingata muutama kymppi ja saada asunto nopeasti vuokrattua vai odottaa ”tyhjä kuukausi” vuokralaista joka maksaa pyydetyn vuokran? Ammattimainen sijoittaja ajattelee kokonaisuutta, ehkä koko kiinteistön yleistä vuokratasoa, kun taas yksittäisen asunnon vuokranantaja on valmis joustamaan enemmän. Aktiivinen ja osaava välittäjä auttaa asiakastaan oikean ratkaisun tekemisessä.

Vuokralaisille suunnatuissa kuluttajatutkimuksissa on huomio kiinnittynyt välittäjän heikkoon ja ennen kaikkea hitaaseen yhteydenpitoon asunnonhakijan kanssa. Olemme kiinnittäneet tähän erityistä huomiota. Maksukykyinen ja hyvä vuokralainen löytää yleensä asunnon aktiivisen välittäjän kautta."