Menestys pääomamarkkinassa edellyttää askeleen edellä olemista

Suomen ensimmäisistä yksityisistä asuntorahastoista kiinteistökehitysrahastoon ja kohtuuhintaiseen ARA-vuokra-asuntotuotantoon. Premicon ideoimien kiinteistörahastojen historia vuodesta 2009 on täynnä onnistumisia. Mitä teemme eri tavalla kuin muut?
Janne Vaula on Premico Group Oy:n toimitusjohtaja.
"Premicon viimeiset kymmenen vuotta nivoutuu yhteen asuntorahastosijoittamisen historian kanssa. Olemme alan pioneeri, tavoitteemme on olla aina askeleen edellä muita. Toteutamme rahastohankkeet joint venture - periaatteella, yhteistyössä tunnettujen ja luotettavien kumppanien kanssa. Asuntorahastojen tuotot ovat lähtökohtaisesti maltillisia ja vakaita, mutta parhaimmillaan olemme kyenneet tarjoamaan sijoittajille jopa 28% vuosituoton. Seuraava hankkeemme panostaa kuitenkin kohtuuhintaiseen ARA-vuokra-asuntotuotantoon jonka enimmäistuottotaso on säädelty. Miksi?
Aloitetaan alusta.
Vuoden 2007-2008 taitteessa huomasimme, että meillä oli paljon asiakkaita, jotka halusivat sijoittaa vuokra-asuntoihin, mutta kuitenkin välttää hallinnollisen tuskan joka asuntosijoittamiseen liittyy. Markkina oli tuolloin ylikuumentunut ja järkeviin hankintahintoihin oli vaikea päästä ilman volyymialennusta, joka oli mahdollista vain suurille institutionaalisille sijoittajille.
Vuonna 2008 tuli Lehman Brothers ja pankkikriisi. Pankkirahoitusta kiinteistöhankkeille ei käytännössä saanut, rakentaminen pysähtyi. Osana hallituksen elvytyspakettia tuli voimaan Laki korkotuesta vuokra-asuntojen rakentamislainoille. Lakiin liittyi paitsi korkotuki, myös valtion täytetakaus joka mahdollisti lainan saamisen pankista korkealla velkavivulla. Päätimme tarttua tilaisuuteen. Rahastokumppaniksi valikoitui tuolloin historiansa alkutaipaleella ollut Taaleri, joka on nykyään pörssiyhtiö.
Kumppanin tehtävänä oli vastata pääoman keräämisestä ja rahaston hallinnoinnista. Me taas vastasimme kohteiden hankinnasta, kaupallisista neuvotteluista, rahoitusneuvotteluista, kohteiden rakennuttamisesta sekä valmiiden kohteiden hallinnointi ja vuokraus siirtyi meille. Yhteensä rakennutimme tuolloin 311 asuntoa pk-seudulle. Rahaston tuotto oli 13% p.a.

Mitä sitten teimme eri tavalla kuin muut?
Pyrimme aidosti pitämään vuokralaiset tyytyväisinä ja huolehdimme asunnoista kuin ne olisivat omiamme.
Tämä on täysin poikkeuksellista tällä alalla. Uskallan väittää, että meidän vuokralaishallinnan prosessit ovat maan parhaat. Yrityksemme on perustettu vuonna 1963, joten prosessit ovat hioutuneet vuosikymmenten saatossa.

Mielestäni kaiken toiminnan lähtökohta täytyy olla, että teemme asioita ensimmäisenä, haluamme olla tuoreita. Muistan kun mietin 2010, että meillä on korkeintaan 2 vuotta aikaa ennen kuin muut kopioivat meidän toimintamallin. Ja niinhän siinä kävi, nykyään lähes kaikilla finanssitaloilla on omat asuntorahastotuotteensa. Mitä pienet edellä, sitä suuret perässä. Markkina alkoi saturoitua 2013 ja meidän piti keksiä taas jotain uutta.

Niinpä toteutimme vielä keväällä 2015 yhdessä Taalerin kanssa Kiinteistökehitysrahaston, joka on tuottotavoitteiltaan merkittävästi korkeampi, mutta on myös riskiprofiililtaan erilainen verrattuna vuokra-asuntorahastoihin.
Vuokra-asuntorahastot hankkivat nykyään omistukseensa noin 45% pääkaupunkiseudun uudistuotannosta. Tämä tilanne on epäterve, uusia ja kalliita vuokra-asuntoja on markkinoilla liikaa.
Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen puute on este työvoiman liikkumiselle ja siten este myös talouden kehitykselle.

Mietimme, miten voisimme yhdistää yksityisen pääoman ja asuntosijoittamisen yhteiskuntavastuun huomioiden. Ajatus säännellyn sosiaalisen vuokra-asuntotuotannon ja rahastosijoittamisen yhdistelmästä mietitytti aluksi minua itseänikin. Kävimme alustava keskusteluja lähinnä institutionaalisten sijoittajien, kuten työeläkeyhtiöiden, ammattiliittojen, yliopistojen, eläkekassojen ja säätiöiden kanssa. Lopulta oli selvää, että tilaus eettisesti sijoittavalle asuntorahastolle oli olemassa. Kumppaniksi valikoitui syksyllä 2015 Auratum, jonka kanssa yhteistyössä rakennutamme noin 1600 kohtuuhintaista vuokra-asuntoa Suomen kasvukeskuksiin vuoteen 2019 mennessä. Rahaston sijoitusaika on pitkä ja tuotto-oletus hyvin maltillinen, mutta rahaston sijoittajat kokevat merkittävimmäksi sijoituskriteeriksi yhteiskuntavastuun kantamisen. Tämä on täysin ainutlaatuista.

Viimeisen viiden vuoden aikana olemme rakennuttaneet yli 1500 asuntoa ja seuraavan kolmen vuoden hankeputkessa on yli 2000 asuntoa lisää. Premicon matka on kuitenkin vasta alussa. Keväällä 2017 kerromme jälleen uudesta ainutlaatuisesta rahastohankkeesta."