Kohtuuhintainen vuokra-asuminen – totta vai tarua?

Janne Vaula on Premico Group Oy:n toimitusjohtaja.
Julkisuudessa käsitellään tällä hetkellä varsin laajasti kohtuuhintaisen vuokra-asumisen käsitettä, sekä siihen läheisesti liittyvää ARA-lainoitusta. On ehkä paikallaan tarkentaa tiettyjä virheellisiä käsityksiä.

Toisin kuin yleisesti luullaan, valtio ei lainaa rakennuttajalle euroakaan, vaan ainoastaan antaa lainalle täytetakauksen. Itse laina otetaan joko liikepankilta kuten Nordea, OP-Pohjola jne. tai Kuntarahoitukselta. Rakentaminen on valtiolle tärkeä tulonlähde, sillä se saa veroina ja veroluonteisina maksuina 45 % kaikesta rakentamiseen liittyvistä panoskustannuksista. Vaikka joistakin yksittäisistä ARA-hankkeista syntyisi valtiolle tulevaisuudessa vähäisiä takausvastuita, on ARA-tuotannon ylläpitäminen valtiolle taloudellisesti erittäin kannattavaa huomioiden lisäksi muut positiiviset yhteiskunnalliset vaikutukset.
Keskustelun keskiössä on ollut Asumisen rahoittamis- ja kehittämiskeskuksen uusi tuki-instrumentti, ns. välimalli, joka perustuu Lakiin vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta. Kyseessä on yksi nykyisen hallituksen kärkihankkeista, jonka avulla voidaan rakennuttaa merkittäviä määriä aidosti kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja nopeasti sinne missä niitä eniten tarvitaan.

Välimallin keskeisiä elementtejä ovat:

1. Valtion (ARA) antama täytetakaus joka mahdollistaa enimmillään 95 % lainoitusasteen

2. Korkotuki; valtio maksaa korkotukea rakennuttajalle 75% siltä osalta, joka ylittää omavastuuosuuden joka on 2,5 %. 
Näistä olennainen vallitsevassa korkoympäristössä on valtion täytetakaus joka mahdollistaa merkittävän määrän rakentamista pienehköllä pääomalla.

Rakennuttaja vastaavasti sitoutuu kunkin kohteen osalta noudattamaan seuraavia ehtoja:
1. Luovutusrajoitukset, asuntoja ei saa myydä ennen kuin kohteen käyttöönotosta on kulunut 10 vuotta (luovutusrajoitusaika)
2. Kohtuullinen vuokrataso, ARA vahvistaa kullekin kohteelle vuokratason (alkuvuokra) jonka tulee alittaa kunkin alueen markkinavuokrataso lähtökohtaisesti noin 10-15%
3. Vuokria saa korottaa vuositasolla enimmillään 1,5 % + elinkustannusindeksin vaikutus. Tämä takaa, että vuokrat pysyvät kohtuullisella tasolla koko luovutusrajoitusten voimassaoloajan.
4. Asukasvalinnoissa tulee noudattaa tulorajoja, näin kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tarjonta suuntautuu henkilöille ja perheille jotka niitä eniten tarvitsevat.

Kaupungit ja kunnat eivät tule luovuttamaan laajalti ja lyhyellä aikavälillä merkittäviä määriä edullisia tontteja ARA-tuotantoon. Mikäli kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja halutaan rakentaa, niin ARA:n uusi välimalli on siihen erinomainen instrumentti. ARA:n tehtävänä on kontrolloida ja huolehtia, että tonttikustannukset ovat maltillisia, rakennuskustannukset markkinaehtoisia, asuntoja rakennetaan sinne missä niiden tarve on suurin ja että asunnot ovat toiminnallisia sekä laatutasoltaan hyviä.

Premico on perustanut elokuussa 2016 Suomen ensimmäisen, kohtuuhintaiseen ARA-tuotantoon keskittyvän rahaston, Auratum Asuntorahasto Ky:n yhdessä Auratum Kiinteistöt Oy:n kanssa. Rahaston sijoituskapasiteetti on noin 300 miljoonaa euroa ja sen tarkoituksena on rakennuttaa noin 2000 uutta, kohtuuhintaista vuokra-asuntoa Suomen kasvukeskuksiin vuoteen 2019 mennessä. Vuoden 2017 ensimmäisellä neljänneksellä rahastolla on rakenteilla yli 600 vuokra-asuntoa.

Rahastomme sijoittajat ovat mm. ammattiliittoja, yliopistoja, eläkevakuutusyhtiöitä, sekä yksityisiä säätiöitä. Sijoittajillemme yhteisiä nimittäjiä ovat mm. pitkäjänteisyys yhdistettynä maltilliseen tuottotavoitteeseen, minkä lisäksi yksi tärkeimmistä sijoituskriteereistä on halu kantaa yhteiskuntavastuuta.

On selvää, ettei kohtuuhintaisen asumisen ongelmaa ratkaista lopullisesti valtion tukitoimilla. Oikeat lääkkeet ovat mm. kaavoituksen tehostaminen, valitusprosessien merkittävä nopeuttaminen ja valitusoikeuden rajaaminen, lupamääräysten keventäminen ja lupaprosessien nopeuttaminen sekä rakennusliikkeiden tuotantoprosessein kehittäminen ja tehostaminen. ARA:n välimalli toimii ainoastaan ensiapuna, joskin hyvänä sellaisena.